石鼓区城市住宅小区物业管理全覆盖三年行动方案
为持续强化城市住宅小区管理工作，全面改善城区人居环境，不断提升居民获得感、幸福感，根据《物业管理条例》《湖南省物业管理条例》《衡阳市城市住宅小区物业管理全覆盖三年行动方案》等文件精神，结合我区实际，制定本方案。
一、指导思想
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届历次全会精神，全面落实“三高四新”战略定位和使命任务，加快“三强一化”建设，不断满足人民群众日益增长的美好生活需要，建立健全区、街道、社区三级联动物业管理体制。通过3年的努力，实现我区城区住宅小区物业管理全覆盖，打造我区城市管理工作的新亮点，成为老百姓的“暖心工程”，提升群众满意度和幸福指数。
二、基本原则
城市住宅小区物业管理遵循“属地管理、条块结合、以块为主”的原则，充分发挥党建引领和基层党组织作用，坚持行业指导与属地管理，专业化管理、社区管理与业主自治管理，老旧小区改造提质、安置房建设与长效管理相结合，分类推进城市住宅小区物业管理工作。
三、目标任务
经初步统计，我区未实施物业管理小区共有192个：其中角山镇4个、黄沙湾街道26个、合江街道12个、五一街道25个、潇湘街道54个、青山街道34个、人民街道37个。力争通过三年努力，全部实施物业管理。
四、实施范围及步骤
（一）实施范围
石鼓区城区所有住宅小区，含单位自管小区。
（二）实施步骤
1.调查摸底阶段
2.启动运行阶段
根据本地实际，各街道（镇）按分类管理各选择1个以上无物业管理小区开展示范，6月底前启动。2021年实施的老旧小区、2022年老旧小区所有改造项目，楼本体、设施改造、环境提升与规范物业管理引进同步开展，对改造后的小区全部形成常态化的物业管理长效机制，使改造成果能够得到长期保持；新建政府安置房必须同步引进物业服务企业。各街道（镇）要指导符合条件的小区成立业主委员会，或在社区居委会下设环境和物业管理委员会，因地制宜落实物业管理全覆盖相关工作举措，打造不同类型的物业管理模式，为全区物业管理全覆盖积累经验、做好示范表率。
3.全面推进阶段
根据辖区内住宅小区的物业管理情况，以及全区各类试点实践经验和工作方法全面推进实施，实现物业管理全覆盖率达到80%以上。
4.完善提升阶段
加强辖区内物业管理服务的监督，进一步完善小区治理长效机制，提升物业服务品质，实现全区住宅小区物业管理服务专业化、法治化、精细化，实现物业管理全覆盖率达到100%。
五、分类推进
（一）商品房住宅小区
1. 2021年以后新建的商品房住宅小区，按照国家相关物业服务等级标准，全面推行市场化、专业化、规范化的物业管理，实行招投标或按规定选聘前期物业，确保新建住宅小区物业管理覆盖率达到100%。
2. 2021年以前建成的商品房住宅小区，有专业物业服务的小区，各街道（镇）要鼓励引导物业服务企业拓宽服务领域，完善服务措施，提升居民群众对物业服务满意率。符合成立业主委员会条件的，由街道社区指导业主召开业主大会，由业主大会决定选择物业管理模式（社区托管、聘请物业服务企业或业主自治）；无条件推行物业服务的小区，特别是单体独栋的居民楼，可根据实际情况，结合社区管理工作，由社区整合保洁员、网格员等物业服务资源进行代管或者业主自治，提供基础性物业服务。
（二）单位自建住宅小区
机关、企事业单位建设的房改房小区、职工集资房小区和保障房小区，要根据小区规模、基础设施配套情况，由业主委员会（或业主代表）共同协商，因地制宜的选择物业管理方式，确定物业服务标准。
1.小区规模较大、住户整体经济条件较好的，参照新建商品房小区的物业管理模式，推行市场化的物业管理等级服务。
2.小区居民大多数是原产权单位职工的，基本实行产权单位自管模式，或由产权单位、住户代表共同协商，选聘物业公司提供服务，也可组织业主服务队提供服务或成立中介服务机构等社会组织，以有偿微利的方式提供物业服务。
3.小区房屋原产权单位已不存在的，由所在社区、业主代表共同协商，选择符合实际的物业管理方式，或以“业主自治”为主，实行社区居委会、业主代表“两位一体”的复合管理模式。
（三）安置房小区
1.完善本辖区安置房小区公共配套设施设备，使其基本达到普通商品房小区交付使用标准。
2.与安置户签订安置协议书时将小区实施专业物业管理条款在协议中明确，同时，盘活小区可经营性资产（门面、车位）弥补前期物业管理经费的缺口。
（四）老旧小区
1.2022年及以后所有老旧小区改造项目，楼本体、设施改造、环境提升与规范物业管理引进同步开展，对改造后的小区全部形成常态化的物业管理长效机制，使改造成果能够得到长期保持。
2.2022年以前实施的老旧小区改造项目，由街道（社区）党组织发挥作用，组织业主委员会依法选聘优质物业服务企业。
3.未实施老旧小区改造的小区，可采取社区托管或自助物业模式。由社区居委会实施托管的，要根据小区划分基本情况，制定“一小区一对策”方案，利用公共收益和适当收费的原则，落实“六有”（即有清扫保洁、有消防安保、有物业维修、有设施维保、有停车管理、有垃圾分类）标准的基础性物业服务。推行“自助物业”服务模式的，成立小区管理委员会，采取自管形式，自聘人员做好小区保洁、安保等工作。
六、工作保障
（一）加强组织领导。成立工作推进专班，由区政府分管城建负责人任专班组长，分管副主任长和区住建局局长任副组长，相关部门、各街道（镇）设推进指挥部，在专班指挥下，各街道（镇）要制定具体实施方案，充分发挥专班指导协调作用，切实担负主体责任，科学制定工作方案，明确工作目标，制订年度计划，明确建设时序，扎实推进项目建设实施。
（二）落实工作责任。住建、发改、财政、民政、公安、城管等部门应按照物业小区管理职能各司其职、各负其责，共同做好物业管理全覆盖工作。区政府为推进辖区无物业小区（居民小区）物业管理全覆盖工作的责任主体，在专班指挥下，探索解决住宅小区消防安全问题；保障资金投入，加强无物业小区的硬件设施和安防设施建设。街道为推进辖区无物业小区全覆盖工作的实施主体，要组织协商解决小区管理中的重大问题；社区居民委员会协助街道办事处联系小区业主积极参与有关事项的决定并进行监督。社区应协助街道做好小区的日常管理，协助做好小区环境卫生监管和物业费收缴工作，指导各小区组织召开业主大会。
（三）整合各类资源。合理规划改造单元，对改造周边的低效、闲置资产资源进行盘活利用，因地制宜地规划一些经营性服务设施设备，为项目信贷融资、吸引社会资本参与改造打下坚实基础。同时整合各类资金，将老旧小区改造中央预算内配套资金和上级专项补助资金、管线改造资金、公产单位捐赠资金、居民出资及房屋维修资金整合，积极为物业管理提供办公用房，统筹使用，确保物业全覆盖工作顺利推进。
（四）积极发动群众。各部门、街道（镇）要利用媒体正面引导，发扬“衡阳群众”作用，大力宣传实行规范化物业服务管理的意义、作用及物业服务的有关政策法规。街道、社区居委会采取多种形式加大对物业管理全覆盖工作的宣传力度，引导居民共同参与，确保居民的“知情权、参与权、选择权、监督权”，明确居民共同管理小区的义务与责任，形成“家园共建、共管、共用、共享”的良好格局。